土地の購入を検討する際、価格が割安な市街化調整区域の物件を目にして、興味を持たれることがあるかもしれません。
しかし、建築制限が厳しいという話を耳にして、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、市街化調整区域で土地活用をするのが難しい理由や、活用方法について解説します。
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市街化調整区域で土地活用が難しいといわれる理由
市街化調整区域での活用が困難とされる要因は、都市計画法によって、建物の建築や増改築が制限されている点にあります。
この区域は、無秩序な市街化を抑制する目的で指定されており、行政からの開発許可を得ない限り、住宅や店舗の建築が認められていません。
立地環境の面でも、都市機能が集積する市街化区域とは異なり、利便性が低い郊外や農村部に位置する傾向があります。
そのため、駅までの距離が遠い場合や、人口が少ないエリアでは、収益性の高い事業を成立させるのは容易ではありません。
インフラ面においても、居住を前提としていないため、上水道や下水道、都市ガスといったライフラインが未整備であるケースがあります。
敷地内にインフラを引き込むためには、公道からの配管延長工事に多額の費用がかかる場合や、浄化槽の設置が必要となることもあるでしょう。
くわえて、市街化調整区域内の土地は、金融機関からの担保評価が低く見積もられることが多く、融資を受けにくいという資金面でのハードルも存在します。
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おすすめの活用方法と例外
建築制限が厳しい市街化調整区域であっても、建物を建てない方法を選択すれば、土地活用をスムーズに進めることが可能です。
具体的には、更地のまま運営できる月極駐車場や、資材置き場として賃貸する手法が、初期投資を抑えられる有効な選択肢となります。
ほかにも、日当たりが良好で一定の広さがある土地であれば、太陽光発電設備を設置して、売電収入を得るのも1つの手です。
一方で、都市計画法に基づく、開発許可等の手続きを適正におこなうことで、特定の用途に限って建物の建築が認められるケースも存在します。
沿道サービスと呼ばれる、幹線道路沿いのコンビニエンスストアエンスストアやガソリンスタンドなどは、許可基準を満たせば建築が可能です。
また、高齢化社会の進展に伴い、社会的ニーズが高まっている老人ホームといった社会福祉施設も、開発許可が得られやすい傾向にあります。
これらの施設は、静穏な環境が必要とされることが多いため、市街化調整区域の特性と相性が良く、安定した土地活用につながる可能性があります。
既存宅地や分家住宅といった、特例制度が適用される地域もあるため、各自治体の条例や、規制を確認することが成功への近道となるでしょう。
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まとめ
市街化調整区域は、都市計画法による厳格な建築制限やインフラ整備のコスト負担などにより、一般的な土地活用が難しい側面を持っています。
しかし、駐車場や資材置き場など建物を必要としない運用や、許可要件を満たす社会福祉施設などの建築であれば、収益化が可能でしょう。
検討中の土地で、実現可能なプランを明確にするためにも、当該地域の法規制に詳しい不動産会社への相談がおすすめです。
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