山林などの自然豊かな土地でのマイホーム建築を検討する際、価格の安さに惹かれる一方で不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
不動産のプロの視点から見ると、山林には特有の注意点や見落としがちな費用があるため、事前の慎重な確認が欠かせません。
本記事では、地目が山林の土地を購入して住宅を建てる際のデメリットやメリット、地目変更の注意点について解説します。
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山林に家を建てる際のデメリットとは？
地目が山林の土地を購入して家を建てる主なデメリットは、一般的な宅地よりも造成やインフラ整備に多額の費用と時間がかかる可能性があることです。
登記上が山林であっても住宅建築自体は可能ですが、斜面や森林のままでは家を建てられないため、切土・盛土・擁壁などの造成工事が必要になります。
また、水道や下水道などの生活インフラが敷地まで整備されていないケースが多く、新たに引込工事をおこなう費用も購入者が負担しなければなりません。
さらに、盛土規制法や森林法に基づく許可が必要になる場合や、地形によっては土砂災害警戒区域に該当するリスクもあるでしょう。
そのため、土地価格だけで判断せず、家を建てられる状態にするまでの総費用を事前に確認することが大切なのです。
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山林を購入するメリットと税金・地盤の注意点
山林を購入する主なメリットは、整備された宅地と比べて取得価格を抑えやすく、自然豊かで広い敷地を確保できる点にあります。
住宅部分だけを造成し、残りを庭や森林として活用するといった、市街地では難しい理想の敷地利用が叶うでしょう。
ただし、山林だからといって必ずしも固定資産税が安いまま続くわけではありません。
家を建てるために土地を造成して現況が宅地へと変われば、評価額が見直されて税負担が増加する可能性があるため注意が必要です。
また、「山の土地は地盤が強い」と無条件に判断するのではなく、ハザードマップや古い地形図を確認しなければなりません。
購入時の安さだけでなく、造成後の税金や地盤調査の結果も踏まえて総合的に判断しましょう。
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地目変更登記のタイミングと住宅ローンの関係
山林を購入した場合、直ちに「宅地」へ地目変更登記をおこなわなければならないわけではありません。
地目変更登記は土地の実際の利用状況が変わったことを反映する手続きであるため、造成や建築を進めて現況が宅地になってから1か月以内に申請するのが基本です。
住宅ローンの審査においても、地目が山林だからといって一律に融資を受けられないわけではなく、金融機関によって地目変更を求められるタイミングは異なります。
したがって、購入前に融資条件を確認し、都市計画や接道、インフラ整備などの面で合法的に住宅が建てられるかを確定させることがもっとも重要でしょう。
地域森林計画の対象森林を取得した際は、別途90日以内の所有者届出が必要になるケースもあるため、専門家と相談しながら計画的に進めてください。
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まとめ
地目が山林の土地購入は、広い敷地を安く取得できる半面、造成やインフラ整備に多額の費用がかかる点に注意が必要です。
検討の際は、土地価格だけでなく、造成後の固定資産税の変動や地盤リスク、住宅ローンの条件などを総合的に確認しなければなりません。
ご自身の予算内で建築可能な状態にできるかどうか、専門家を交えて慎重に判断しましょう。
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