売却したい不動産がいわゆる事故物件であったり、一般的に避けられがちな施設が近所にあったりすると「心理的瑕疵あり」として売却価格が下がることがあります。
心理的瑕疵がある物件は取引相手への告知義務が課せられるため、事実を隠して取引をすることはできません。
不動産の心理的瑕疵とは何か、売却価格に影響するのか、告知義務に違反するとどうなるのかを知りましょう。
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不動産の「心理的瑕疵」とは
不動産の「心理的瑕疵」とは、取引相手が心理的抵抗を感じるような不動産の欠陥を指します。
具体的には、近隣にごみ処理場や下水処理場、墓地、風俗店などの嫌悪施設がある物件や、いわゆる事故物件などが心理的瑕疵があるとされます。
心理的瑕疵がある物件には、取引相手に対して契約締結前にその旨を告知する義務があります。
心理的瑕疵を隠して不動産を引き渡すと、相手から損害賠償を請求される可能性があるため、十分な注意が必要です。
売主が心理的瑕疵を知らなかった場合、責任を問われることはありませんが、裁判で争う場合には「知らなかった証拠」を提出する必要があります。
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心理的瑕疵がある物件は売却価格が下がる？
不動産を売却する際、心理的瑕疵がある場合、その内容によって売却価格が2～5割程度低下する可能性があります。
判断のポイントは、取引相手が居住に対して不安を感じるかどうかです。
孤独死や自然死があった物件よりも、自殺や他殺があった物件のほうが心理的抵抗が強くなり、売却価格が大きく下がる傾向にあります。
ただし、その他の条件が非常に良い物件であれば、心理的瑕疵の内容に比べて高値で取引相手が見つかることもあります。
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心理的瑕疵の告知義務とは
心理的瑕疵がある物件は、取引相手と正式に契約を結ぶ前にその旨を説明しなければなりません。
これは、宅地建物取引業を営む不動産仲介業者などに課せられている告知義務です。
いわゆる事故物件の場合、国土交通省が公示している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、具体的にどのような物件に告知義務が生じるかが定義されています。
不動産仲介業者が告知義務に違反すると、業務停止などの行政処分を受けたり、刑事・民事責任を問われたりすることがあります。
告知義務が課せられた事象が発生してから、どの程度の期間にわたって告知を続けるかについては明確な定義がないため、個別の判断が求められます。
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まとめ
不動産の心理的瑕疵とは、いわゆる事故物件のような、取引相手が心理的抵抗を感じる不動産の欠陥のことです。
不動産に心理的瑕疵があると、その程度によって売却価格が下がる可能性があります。
心理的瑕疵は告知義務が課せられているため、不利な事実を隠して取引することがないようにしてください。
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