不動産を売却する際の価格にはさまざまな要素が関連しますが、耐用年数も強い影響を与える要素のひとつです。
不動産の耐用年数は、物件の建物構造によって異なるとされています。
今回は、不動産売却における耐用年数とは何か、建物構造による影響や税金を計算するための減価償却についてご紹介します。
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不動産売却における物件の耐用年数とは
不動産の耐用年数とは、その物件がいつまで使用できるかを示す数字や資産価値の目安を示すための数字です。
その不動産が物理的にいつまで使用できるかを表すのは「物理的耐用年数」と呼ばれる数値になります。
より計算が簡単で、不動産売却でとくに重視されるのは「法的耐用年数」や「経済的耐用年数」です。
法的耐用年数は、国が定めている「建築からどれだけの年数で建物の資産価値がゼロになっていくか」の数値を指します。
法的耐用年数を超過しても、すぐに物件が使用できなくなるわけではありませんが、建物の資産価値はなくなるため注意が必要です。
物品に価格がつかなくなるまでの年数を経済的耐用年数と呼びますが、不動産の場合は法的耐用年数がその役割を担います。
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不動産売却における耐用年数に関わる建物構造
一戸建ての場合、木造建築である場合が多く、法定耐用年数は22年に設定されています。
マンションの場合、木造よりも耐久性が高い鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造の建物が多いです。
そのため法定耐用年数は47年に設定されており、木造一戸建てよりも長い期間価値が保持できます。
アパートの場合、一見木造に見えても、木骨モルタルが使用されていることもあります。
建材が木骨モルタルだと法定耐用年数は20年となり、資産価値の下落スピードが早いほか、売却時の査定結果も低く見積もられやすいことに注意が必要です。
なお、中古の木造一戸建ての場合、法定耐用年数は購入時点での築年数を法定耐用年数から差し引き、残りの年数に20％をかけて計算しなければなりません。
購入時点で築年数が22年を超過していた場合、その時点からの法定耐用年数は一律4年です。
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不動産売却で耐用年数に関わる減価償却
減価償却とは、税金を申告するために必要な会計処理のことです。
不動産を購入したときに使用した費用を耐用年数で割り、毎年の経費として計上するのが主な用途となります。
不動産を売却した際は、以下の計算方法で課税の対象となる譲渡所得を計算しなければなりません。
譲渡所得 = 売上代金–（不動産の取得費–減価償却費）–譲渡費用
不動産の建物部分は、経過年数に応じて資産価値が減るため減価償却しますが、土地部分は資産価値が減らないので減価償却は必要ありません。
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まとめ
不動産を売却する際は、築年数や購入してからの経過年数をもとに耐用年数を確認する必要があります。
耐用年数によっては不動産の価値が変動するほか、減価償却で取得費が減り課税される譲渡所得が増える場合があるため注意が必要です。
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