住み慣れたマンションを手放すことなく、まとまった資金を調達したいという悩みを、お持ちの方もいらっしゃるかと思います。
愛着のある自宅から離れることなく、生活資金を確保できるなら、これほど理想的なことはないでしょう。
本記事では、中古マンションにおけるリースバックの可否と、一戸建てとの違い、注意点も解説します。
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中古マンションでもリースバックできるか
結論として、中古マンションであっても一戸建てと同様に、リースバックを利用して、住み続けることは可能です。
マンションは、資産価値が安定しており流動性も高いため、多くの不動産会社やリースバック運営会社が、積極的に取り扱う傾向にあります。
しかし、利用するためには運営会社による所定の査定を受け、家賃の支払い能力や、物件の資産価値に関する審査に通過しなければなりません。
とくに、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、金融機関の抵当権抹消承諾が得られず、利用が困難となるケースが多いでしょう。
そのため、検討する際は複数の会社に相談し、自身の所有するマンションが取り扱い対象となっているかを、確認することが重要です。
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一戸建てとマンションのリースバックにおける違い
一戸建てとマンションでは、物件の性質が異なるため、リースバックの審査プロセスや費用面において、いくつかの相違点が存在します。
まず、現地調査についてですが、マンションは土地の境界確定などの複雑な手続きが不要なため、一戸建てに比べて調査が簡易的でスムーズに進む傾向があります。
一戸建ての場合、隣地との境界紛争や越境物の確認に時間を要することがありますが、マンションでは区分所有権の範囲が明確であるため、これらが問題になることは稀でしょう。
リースバック後は、所有者となる運営会社が管理組合へ管理費等を支払いますが、その費用相当分は毎月の家賃に上乗せされることが一般的です。
つまり、管理費や修繕積立金が高額な物件や、将来的に値上げが予定されている物件では、一戸建てに比べて毎月の家賃負担が割高になる可能性が高いと言えます。
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中古マンションをリースバックする際の注意点
中古マンションをリースバックで売却する際には、所有権移転に伴う権利の変化や、最新の法改正に伴う手続きについて理解しておくことが重要です。
まず、2024年4月から相続登記が義務化されたため、未登記のまま所有している場合は、売却前に登記手続きを完了させる必要があります。
また、契約形態については、更新が可能な「普通借家契約」ではなく、期間満了で退去が必要となる「定期借家契約」が採用されるケースも少なくありません。
さらに、売却後の専有部分に関する設備故障などの修繕費用については、一般的な賃貸借契約とは異なり、借主である元所有者の負担となる特約が結ばれるケースが大半です。
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まとめ
中古マンションのリースバックは利用可能ですが、旧耐震基準の物件やオーバーローンの状況では、審査に通らないケースもあります。
一戸建てと比較すると現地調査は、スムーズに進みやすい反面、管理費や修繕積立金が家賃に反映されるため、月々の支払額が高くなる傾向があります。
相続登記の義務化や、契約形態による居住期間の制限、専有部分の修繕負担などの注意点を、理解したうえで契約することが大切です。
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