不動産売却を検討する際に気を付けたいのが「契約不適合責任」です。
以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものですが、一体どのような違いがあるのでしょうか。
そこで今回は、民法改正により契約不適合責任へと変わったことや瑕疵担保責任との違い、不動産売却におけるコツを解説します。
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瑕疵担保責任は民法改正されて契約不適合責任に
瑕疵担保責任は2020年4月、民法改正により契約不適合責任へと変更されています。
この民法改正は不動産の売主に大きな影響を与える結果となりました。
瑕疵担保責任は、売買契約を結んだ不動産に「隠れた瑕疵」がある場合、買主が売主に対して損害賠償請求などができる権利です。
つまり不動産の瑕疵が「隠れたもの」とみなされない限り、売主に法的な責任は生じないと考えられていたのです。
しかし契約不適合責任の概要では、契約内容に適していない場合に売主側が責任を負わなければならないとされています。
民法改正により、以前よりもさらに売主の責任は重くなったと言えるでしょう。
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瑕疵担保責任と契約不適合責任における主な違い
瑕疵担保責任および契約不適合責任における違いとしては、まず法的性質が挙げられます。
瑕疵担保責任の場合は、売買対象の不動産を引渡すことを売主の責任とする法定責任でした。
一方で契約不適合責任では、契約内容に適した不動産を引渡さなければならない債務不履行責任へと変更されています。
適用対象も瑕疵担保責任は売買契約を結ぶまでに発覚した瑕疵が対象でしたが、契約不適合責任では不動産の引渡しまでに発覚した瑕疵も対象に含まれます。
また、買主が請求できる権利にも違いがあり、瑕疵担保責任は契約の解除と損害賠償請求の2種類であるのに対し、契約不適合責任の場合は追完請求や催告解除など5種類です。
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契約不適合責任にもとづき不動産売却をおこなう際のコツ
契約不適合責任に問われるかどうかは売買契約書の記載内容によって判断が異なることから、既知の欠陥はすべて特記事項あるいは容認事項として契約書に記載することが大切です。
契約不適合責任の有無に関して口頭説明は意味を持たないため、シロアリ被害や騒音など、問題になりそうな部分は包み隠さず書面に残しましょう。
不動産売却の前に設備や内装などの状態を確認するインスペクションを実施することも、契約不適合責任を問われないようにするには重要なポイントとなり、コツです。
また、契約不適合責任は10年間も有効であるため、免責特約として売主に責任を問える期間を制限しておくと安心です。
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まとめ
瑕疵担保責任は2020年の民法改正を経て、契約不適合責任へと変更されました。
買主から責任を問われる期間が長期化するなど、2020年を境に売主側の責任は重くなったと言えます。
契約不適合責任を問われないためには、不動産売却において欠陥をすべて契約書に文字として残すなどの対策が大切です。
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