住宅ローン審査の通過しやすさは、物件の種類や状態、築年数などさまざまな要素で変わってきます。
購入手続きを進めてからローン審査に通らず、契約が白紙に戻る事態を避けるためには、あらかじめローン審査に通りにくい物件について知っておくことが大切です。
今回は、中古マンションに焦点をあて、ローン審査に通りにくい3つの特徴について解説します。
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ローン審査に通りにくい中古マンションの特徴①旧耐震基準
建物の耐震性を示す耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準の2種類があります。
昭和56年6月1日から現在まで用いられている新耐震基準は、震度6強から7の地震でもほとんど損傷しない建物であることを想定した基準です。
昭和56年5月31日まで用いられていた旧耐震基準の想定は、震度5程度の地震で倒壊しない建物であることを想定しています。
この耐震性の低さは、ローン審査において大きなマイナスポイントになります。
また、旧耐震基準の中古マンションは担保評価額が低くなる傾向にあるので、ローン審査を通過できたとしても希望価格まで融資が受けられないケースが少なくありません。
昭和56年5月31日より以前に建築確認された中古マンションは、基本的に旧耐震基準で建築されているので注意しましょう。
ただし、検査を受けて適合証明書を取得できた場合は、旧耐震基準の物件でもフラット35でローンが組めます。
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ローン審査に通りにくい中古マンションの特徴②再建築不可
再建築不可物件とは、建物が火事や災害などで消失した場合、解体して更地にした場合に、同規模の建物が建築できない物件です。
中古マンションが再建築不可物件となる理由としては、建ぺい率・容積率のオーバー、接道義務を満たしていないといったものが挙げられます。
接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域で定められている規則であり、新たに建物を建てるためには、道路の中心から2m以上下がることで幅員4ｍの道路に接しているとみなされます。
建築当時の法律に適合していた場合でも、再建築の際は現行の建築基準法や都市計画法に合わせなければいけません。
再建築不可物件はリスクが高いので、基本的に金融機関からの融資は受けられないと考えておいてほうが良いでしょう。
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ローン審査に通りにくい中古マンションの特徴③借地権付き
借地権とは、地主に土地代を払って借りた土地に建物を建てられる権利です。
借地権付きの中古マンションは、建物と土地の所有者が異なるので、ローンを組む際は地主から許可を得なくてはいけません。
また、借地権の付いた物件は担保価値が低くみなされやすく、ローン審査に通過できない場合もあります。
借地権付きの物件にはさまざまなパターンがあるので、購入を決める前に専門家に相談してみると良いでしょう。
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まとめ
今回挙げた3つの特徴を持つ中古マンションは、担保価値が低くみなされるので、住宅ローン審査を通過できない場合があります。
耐震性の低さや権利関係の複雑さといった問題も抱えているので、購入の判断は慎重に検討したほうが良いでしょう。
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