売買契約の締結後、住宅ローンの審査に落ちてしまったなどの事情で物件を購入することが難しくなる可能性も少なくありません。
そのようなリスクを避けるため、売買契約の特約に個別の事情を踏まえた契約内容を盛り込めます。
そこで今回は、売買契約のローン特約や買い替え特約による解除とは何か、解除する場合の仲介手数料についても解説します。
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売買契約の特約①ローン特約
不動産の購入金額は数千万円など大きな額に上ることがほとんどのため、住宅ローンを利用して購入する方が多いでしょう。
ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった際の買主保護を目的として適用される特約です。
通常の不動産売買においては「売主都合で解除する場合は手付金の倍額を買主に支払う」「買主都合で解除する場合は手付金を放棄する」条件のもとで売買契約が締結されます。
しかし、契約締結の時点では事前審査をクリアしていることが多いものの、本審査については結果がわからない状態であることが一般的です。
そのため、期日までに融資の承認が下りなかった場合は、手付金の放棄なしに契約を白紙に戻せることをローン特約で定めることになります。
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売買契約の特約②買い替え特約
買い替え特約とは、当該契約において買主がマイホームの買い替えをおこなう場合に適用される特約です。
買い替えには、先に現在の住まいを売却する売り先行型と、先に新居を購入する買い先行型の2種類があり、どちらかを選んで買い替えを進めていくことが一般的です。
しかし、なかには現在の住まいが売却できる前提で、先に新居の購入契約を締結する方もいらっしゃいます。
買い替え特約は上記のような方が対象となり、具体的には一定の期日内に現在の住まいが希望価格で売却できない際に、新居の購入契約を白紙にできる旨を記載します。
ただし、この条件は買主にとっては大きなメリットとなりますが、新居の売主にとってはリスクの高いものとなるため、承諾を得られない可能性があります。
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特約による売買契約解除では仲介手数料はどうなる？
結論からお伝えすると、ローン特約や買い替え特約で契約解除となる場合、仲介手数料を支払う必要はありません。
白紙解約の扱いになり、契約ははじめからなかったものだとみなされるため、売主に支払った手付金も返還されます。
ただし、売主都合または買主都合で手付解除や違約解除となる場合は、通常とおり仲介手数料の支払いが発生します。
このようなケースにおいては、契約は一度成立したものと考えられるため、特約以外の契約解除においては注意が必要です。
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まとめ
不動産の売買契約においては買主保護を目的として、売買契約書にローン特約や買い替え特約といった特約を記載できます。
特約によって売買契約を解除する場合、契約はなかったものだとみなされるため仲介手数料の支払いは必要ありません。
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