住み替えを考え始めると、新しい生活への期待と同時に、税金への不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
とくに不動産の売却と購入が同時に発生するため、資金計画に悩むケースは少なくありません。
本記事では、住み替えの売却時と購入時にかかる税金の種類と、税制の特例について解説いたします。
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売却時にかかる税金と納付のタイミング
お住まいを売却する際には、主に4種類の税金が発生する可能性があります。
注意すべき税金は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課される、所得税と住民税でしょう。
不動産を売却した翌年に、確定申告をおこなう必要があり、ご自身での納税手続きが求められます。
その他の税金としては、売買契約書を交わすタイミングで、契約書に貼付する「印紙税」が必要です。
次に、引き渡し時には、司法書士への登記依頼費用や、不動産会社へ支払う仲介手数料などに消費税がかかります。
もし、住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための登録免許税も、引き渡し時に納付します。
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新居購入時にかかる税金と納付のタイミング
新しい住まいを購入する際にも、契約時から入居後まで、複数のタイミングでさまざまな税金が発生します。
まず、購入の売買契約書を取り交わす時点で、契約書に貼る印紙税の納付が必要です。
物件の引き渡し時には、土地や建物の所有権をご自身の名義へ移転登記するための登録免許税を納めなければなりません。
また、建物価格や仲介手数料に対しては、消費税もかかるでしょう。
物件を取得してからしばらくすると、都道府県から不動産取得税の納税通知書が届く場合があります。
さらに、不動産を所有している限り、毎年1月1日時点の所有者に対して、固定資産税と都市計画税（市街化区域内の場合）が課税されます。
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住み替えで利用を検討すべき主な税制特例
住み替え時には、税負担を軽減するための特例制度が用意されており、これらを活用できるかどうかが資金計画に影響します。
まず、ご自宅の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を検討しましょう。
さらに、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合は、「軽減税率の特例」を3,000万円控除と併用できる可能性があります。
これにより、控除後の譲渡所得に対する税率が低く抑えられるでしょう。
一方で、新しい住まいを住宅ローンで購入する際は、住宅ローン控除の適用が考えられます。
ただし、売却した年に3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を適用した場合、原則として新居の住宅ローン控除は一定期間利用できません。
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まとめ
ご自宅を売却する際には、印紙税や仲介手数料にかかる消費税のほか、売却益に対して所得税・住民税が課される場合があります。
新居を購入する際にも、契約時の印紙税、登記時の登録免許税、そして取得後に不動産取得税や固定資産税などが発生します。
売却時の3,000万円特別控除と購入時の住宅ローン控除は、併用できないケースがあるため、事前の確認が不可欠です。
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