相続した実家が空き家のままになっている場合、税制上の特例を活用して売却することが選択肢となります。
とくに、共有名義での相続では、控除額の扱いや申告手続きが複雑になるため、正確な理解が欠かせません。
本記事では、相続空き家の特例の基本から共有名義における適用方法、さらには他の特例との併用条件について解説いたします。
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相続空き家の特例とは
相続空き家の特例とは、一定の要件を満たす被相続人の旧居を売却した際に、譲渡所得から所定の金額を控除できる制度です。
この特例を適用することで、売却益にかかる所得税や、住民税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
ただし、適用要件は細かく定められているのです。
主なものとして、被相続人が一人暮らしであったこと、相続から売却まで事業用や賃貸用に使われていないこと、などが挙げられます。
また、売却する建物は現行の耐震基準を満たすか、あるいは建物を取り壊して、土地のみを売却しなければなりません。
なお、近年の税制改正により、相続人の数などによって控除額の上限が変わる場合もあるため、最新の情報を確認することが大切です。
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共有名義不動産への特例適用
この特例は、兄弟姉妹など複数人で相続した共有名義の不動産であっても、各相続人が要件を満たせば適用を受けられます。
原則として、共有者一人ひとりに対して、それぞれの譲渡所得を限度に、所定の控除額が個別に適用される仕組みです。
つまり、各共有者がそれぞれ確定申告をおこなうことで、特例の恩恵を受けることが可能となります。
ただし、1つの不動産に対する控除額の合計には、上限が定められている点に注意が必要です。
また、特例の対象となる譲渡所得の合計額が上限を超える場合、各共有者の控除額は、その上限額を持分割合などに応じて按分することになります。
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小規模宅地等の特例との併用
相続空き家の特例は、相続税の負担を軽減する「小規模宅地等の特例」と、条件次第では併用が可能です。
小規模宅地等の特例は、相続税の計算時に土地の評価額を大幅に減額できる制度です。
これら2つの特例は、対象となる税金（相続税と譲渡所得税）とタイミング（相続時と売却時）が異なるため、基本的には別の制度として扱われます。
ただし、併用できるかどうかは、相続人がどの条件で小規模宅地等の特例を適用したかによります。
たとえば、被相続人と同居していた相続人が居住継続を条件にこの特例を使った場合、空き家にはならないため、空き家の特例は使えません。
そのため、相続人の状況によって併用の可否が異なるため、税理士などの専門家への相談が不可欠です。
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まとめ
相続空き家の特例は、要件を満たす相続した旧居を売却した際に、譲渡所得から所定の金額を控除できる制度です。
共有名義の不動産にも適用でき、各共有者がそれぞれの持ち分に応じて控除を受けられますが、全体の控除額には上限があります。
相続税の小規模宅地等の特例との併用は、相続人の状況や適用の条件によって可否が分かれるため、専門家による判断が求められます。
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